En estos tiempos de incertidumbre financiera ha vuelto a resurgir la idea de adquirir una vivienda como valor seguro para el ahorro. La gran pregunta a la hora de abordar esta inversión surge sobre que impuestos se deben pagar a la hora de realizar la compra de una vivienda, gasto que se suma a otros inherentes a estas operaciones como pueden ser la notaria y el registro.
¿Tributa por IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?
Lo primero a la hora de abordar esta cuestión es conocer a que impuesto se va a encontrar sujeta la compraventa, pudiéndose encontrar sujeta a IVA o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
La normativa española establece que la primera entrega de viviendas se encuentra sujeta a IVA mientras que la segunda y ulteriores transmisiones se encontraran sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Como se puede observar, la clave se encuentra en el concepto de primera entrega.
Concepto de primera entrega de viviendas
A efectos fiscales, se entiende por primera entrega de viviendas, la de aquellas que son adquiridas directamente al promotor cuando hayan finalizado las obras de construcción y/o rehabilitación. La finalización de las operaciones que se realizan en el inmueble se entenderá, cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.
Esta regla general tiene una excepción, es el caso de que la vivienda haya sido utilizada de forma continuada por un plazo de al menos dos años por personas distintas a los adquirentes. Nos encontraríamos en el supuesto de que la vivienda ha sido alquilada durante al menos dos años a personas distintas a los adquirentes, es decir, quedaría fuera de este supuesto, un arrendamiento con opción a compra y que lo adquieran las mismas personas que lo han alquilado.
Concepto de vivienda
En base a los criterios de Hacienda, se entiende como vivienda el edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica. En virtud de este criterio, quedarían fuera las posibles compras de despachos u oficinas comerciales.
Tipo Impositivo
Una vez determinado si la compraventa tributa por IVA o ITP, hay que señalar que ambos tributos son excluyentes entre sí, por lo tanto, si se tributa por uno de ellos no se puede tributar por el otro.
El siguiente paso sería establecer el tipo impositivo al que se encontraría sujeta la operación.
En el caso de que se determinara que la operación se encuentra sujeta a IVA, el tipo general es el 10%. Más allá de este tipo general, existe un tipo reducido del 4% en el caso de que se trate de adquisición de viviendas de protección oficial o de promoción pública.
Por otro lado, en el supuesto de que la operación tribute por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al tratarse de un impuesto que se encuentra cedido a las Comunidades Autónomas, el tipo impositivo variará en función de cada territorio. En Andalucía, actualmente el tipo impositivo es del 8%, existiendo una reducción al 3,5% en el caso de transmisión de inmuebles cuyo valor real no supere 130.000 euros cuando se destinen a vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años, o 180.000 euros cuando se destine a vivienda habitual del adquirente y éste tenga la consideración de persona con discapacidad con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%.
Además de IVA o ITP ¿Se paga algún impuesto más por la compra de la vivienda?
En el supuesto de que la vivienda que va a ser adquirida tribute por ITP, no se pagaría ningún impuesto adicional por la compra de la vivienda.
En cambio, en el supuesto de que la operación de compraventa tributara por IVA, si se produciría conjuntamente la tributación por Actos Jurídicos Documentados, dado que si es compatible la tributación por ambos tributos.
El artículo 31.2 del TRITPAJD establece que las primeras copias de escrituras tributaran cuando tengan objeto cantidad o cosa valuable. Por lo tanto, en el caso de adquisición de una vivienda se tributaría por este concepto al ser inscribible en el Registro de la Propiedad.
Al igual que ITP, se trata de un tributo cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que en cada una se establecerá el tipo correspondiente, siendo el 1,5% el actualmente vigente en Andalucía.
A continuación, vamos a exponer algunos ejemplos de trasmisiones de viviendas:
- Álvaro compra la vivienda directamente al promotor, en la cual ha estado viviendo 3 años en alquiler.
En este caso, la compraventa tributaría por IVA al 10% al no darse el requisito de que la vivienda se encontrará alquilada a un tercero y, además, tributaría por AJD.
- En el mismo ejemplo anterior, pero en este caso la vivienda en vez de ser alquilada a Álvaro ha sido alquilada durante los últimos 3 años a Nuria y Rosa.
En este caso, al haber sido alquilada a tercer personas por un plazo superior a 2 años, no se consideraría primera transmisión y, por lo tanto, tributaría por ITP.
- Cuatro años después Álvaro decide transmitir su vivienda a Luís.
En este caso, al ser una segunda o ulterior transmisión, tributaría por ITP.
Y, ¿En el caso de que la adquiramos mediante un préstamo hipotecario?
Lo más habitual es que para la adquisición de una vivienda los futuros propietarios necesiten recurrir a fuentes externas de financiación para poder abordar la compra, dado lo elevada que es la inversión.
La constitución de un préstamo hipotecario, toda vez que, se trata de un acto susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, tributa por AJD en base a lo establecido en el artículo 31.2.
Históricamente, han sido los prestatarios (es decir, los solicitantes del préstamo hipotecario), los que han tenido que abonar este impuesto, pero, tras una intensa polémica jurisprudencial, en 2018, se estableció mediante una modificación normativa que serán los prestamistas (es decir, las entidades financieras) las que deben asumir este impuesto y no el comprador.
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